Pusat perbelanjaan San Francisco Center 93% kosong, dan semakin banyak operator yang berpindah. (Foto oleh Smith Collection/Gado/Getty Images)
Gado melalui Getty Images
Setelah sebelumnya dibatalkan sebanyak tujuh kali, tidak ada seorang pun itu terkejut ketika lelang San Francisco Centre, yang pernah menjadi pusat perbelanjaan utama di pusat kota, yang telah lama tertunda, tidak terlaksana sesuai jadwal pada tanggal 4 September.
Kenyataannya, hanya sedikit komunitas real estate di San Francisco yang memperkirakan hal ini akan terjadi, yang berarti pengalihan kepemilikan properti yang rusak dari pemberi pinjaman ke pemilik baru terus mengalami nasib buruk yang sama seperti yang dialami para pengecer yang hampir hengkang.
Dengan sedikit uang tunai yang dapat diperoleh kembali agar para pemangku kepentingan dapat menemukan solusinya, dan dengan cepat, kini menjadi prioritas untuk menutup babak kelam dalam sejarah San Francisco baru-baru ini.
Masalah properti ini memuncak pada tahun 2023, ketika raksasa real estat Unibail-Rodamco-Westfield dan mitranya Brookfield Properties berhenti melakukan pembayaran hipotek senilai $558 juta yang terkait dengan mal.
Pinjaman tersebut, yang merupakan bagian dari paket sekuritas berbasis hipotek komersial senilai $625 juta, telah membiayai renovasi dan pengoperasian kompleks seluas 1,5 juta kaki persegi di 865 Market Street.
Namun menghadapi menurunnya lalu lintas pejalan kaki dan meningkatnya kerugian di tengah permasalahan ekonomi dan kejahatan yang lebih luas yang melanda kota tersebut, Westfield dan Brookfield secara efektif menyerahkan kembali aset tersebut kepada pemberi pinjaman mereka, meninggalkan aset yang nilainya anjlok dari lebih dari $1,2 miliar pada tahun 2016 menjadi kurang dari $200 juta saat ini.
Lelang Pusat San Francisco
Kendali atas properti saat ini berada di tangan pemberi pinjaman, yang diwakili melalui penerima yang ditunjuk pengadilan, Trident Pacific Real Estate Group, yang bekerja sama dengan broker real estat JLL untuk mengawasi gedung tersebut. Untuk saat ini, pemberi pinjaman sendiri memiliki kepemilikan formal, menjadikan San Francisco Center salah satu aset bermasalah termahal dalam sejarah California baru-baru ini.
Tapi dulunya sangat berbeda. Selama dua dekade terakhir, mal ini melambangkan kehebatan ritel di pusat kota San Francisco. Dibuka kembali pada tahun 2006 setelah pembangunan kembali senilai $440 juta oleh Westfield, kompleks ini menggabungkan kubah department store Emporium lama yang telah dipugar dengan ritel modern. Berpusat di department store Nordstrom dan Bloomingdale, tempat ini memiliki lalu lintas pejalan kaki yang pernah mencapai 20 juta pengunjung per tahun.
Namun pada awal tahun 2020-an, formula tersebut telah gagal. Pandemi ini melemahkan populasi perkantoran di kota tersebut, pariwisata runtuh, dan ketakutan akan kejahatan, kebersihan, dan meluasnya penggunaan narkoba di distrik perbelanjaan utama kota ini membuat masyarakat tidak tertarik.
Keputusan Nordstrom pada tahun 2023 untuk menutup kapal utama di Pusat Kota menandai titik balik. Bloomingdale’s menyusul pada musim semi 2025, menutup toko lima tingkatnya dan meninggalkan gedung tanpa penyewa utama. Merek-merek yang lebih kecil – mulai dari Coach dan Kate Spade hingga Zara dan Michael Kors – segera menyusul.
Tingkat okupansi pusat perbelanjaan ini telah turun menjadi sekitar 7%, karena kebijakan ini membuat sebagian besar mal kosong.
San Francisco Center Hampir Kosong
Hanya segelintir operator pujasera, termasuk Shake Shack dan Panda Express, yang tetap beroperasi dengan lebih banyak pintu keluar, dan mal terus mengeluarkan banyak uang.
Penundaan berulang kali dalam lelang mencerminkan komplikasi logistik dan keengganan pasar. Pemberi pinjaman harus berkoordinasi di antara beberapa tahap kreditor sambil bergulat dengan properti yang pendapatannya telah menguap.
Pembangunan kembali mal dalam skala besar sangat kecil kemungkinannya, namun bahkan proyek serba guna yang menggabungkan rumah, kantor, dan hiburan akan memerlukan investasi baru senilai ratusan juta dolar dan persetujuan pemerintah kota yang ekstensif.
Hal ini membutuhkan investor yang berani dan berkantong tebal.
Union Square, San Francisco, menunjukkan tanda-tanda pemulihan. (Foto oleh Smith Collection/Gado/Getty Images)
Gado melalui Getty Images
Kemunduran San Francisco Centre juga mencerminkan permasalahan yang lebih luas dalam lanskap ritel kota tersebut. Saat ini Pusat Kota San Francisco, yang pernah menjadi salah satu distrik perbelanjaan paling ramai di Pantai Barat, masih memiliki gedung perkantoran yang setengah kosong dan lalu lintas pejalan kaki di sekitar Market Street pada hari kerja telah menurun lebih dari 30% sejak tahun 2019.
Union Square di dekatnya, yang merupakan jantung perbelanjaan tradisional kota, menunjukkan sedikit pemulihan, meskipun tingkat kekosongan masih sekitar 20%. Merek-merek mewah seperti Louis Vuitton, Gucci, dan Chanel telah kembali berkomitmen pada produk andalan mereka, sementara spesialis audio kelas atas Bang & Olufsen akan membuka toko terbesarnya secara global.
Pengembang dan investor diam-diam membeli gedung-gedung kosong dengan harapan pemulihan jangka panjang dan pejabat Kota telah memperkenalkan insentif pajak untuk menarik penyewa baru, dengan pariwisata internasional, khususnya dari Asia, yang perlahan meningkat.
Sementara itu, pemerintah kota telah menyatakan kesediaannya untuk membantu pemilik baru untuk menggunakan kembali San Francisco Centre, dengan berbagai ide mulai dari mengubah tingkat atas menjadi perumahan atau kantor pelajar hingga menggunakan bagian dari situs tersebut untuk tujuan budaya atau sipil.
Namun bagi San Francisco Center, ide itu murah, sedangkan pembangunan kembali tidaklah murah.
BN Babel
